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標題: 如何自地自建?
內容:

周慶康先生教您如何自地自建 錄音檔 (201-08-13)。

標題: 都市更新是什麼?
內容:

為維持都市持續的生命力,針對本市窳陋、老舊、衰敗的地區,透過政府與私人團體的努力,擬定綜合性再發展計畫,並經由專家學者審議核定,辦理拆除重建、整建或維護,以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。
因此,都市更新不只是狹義的房屋改建,而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,促成都市再發展。

標題: 辦理都市更新主要的好處有哪些?
內容:

民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積(樓地板面積)獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠(可參考台北市都市更新處網站/下載專區/1更新的好處及申請更新程序.pdf)。
若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。

標題: 都市更新有那些處理方式?
內容:

依都市更新條例第四條規定,都市更新處理方式,分為三種:

  1. 重建:係指拆除更新地區原有建築物,重新建築,住宅安置,改進區內公共建設,並得變更土地使用性質或使用密度。
  2. 整建:係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。
  3. 維護:係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。
標題: 都市更新之建築容積獎勵為何?
內容: 1.本市都市更新事業建築容積獎勵額度依下列公式核計:
 F=F0+ΔF1+ΔF2+ΔF3+ΔF4+ΔF5+ΔF6
 F:獎勵後總容積
 F0:法定容積。
 ΔF1:原建築容積高於法定容積之獎勵。
 ΔF2:維持合理居住水準之獎勵。
 ΔF3:更新時限之獎勵。
 ΔF4:捐贈認養改善公益設施成本之獎勵。
 ΔF5:更新基地規劃設計之獎勵容積。
 ΔF6:安置違章建築戶之獎勵。
 更新後提供公益設施不予計算容積。

2.獎勵上限規定:獎勵後總容積以1.5倍法定容積或原建築容積加0.3倍法定容積(取高值)
 申請1.5倍法定容積獎勵為上限者:ΔF1 +ΔF2+ΔF3+ΔF6 ≦0.5(ΔF1 至ΔF6總和)
 申請原建築容積加0.3倍法定容積為上限者:ΔF2+ΔF3+ΔF6 ≦(ΔF4+ΔF5)

標題: 老舊公寓更新專案獎勵
內容: 日 期:99年7月27日 「老舊公寓更新專案」已經提市政會議通過 ...
標題: 辦理都市更新流程
內容:

辦理都市更新分為下列二個階段:

  • 第一階段—都市更新事業概要
    1. 申請資格:更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10,並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意
      報核程序:
      1. 舉辦公聽會擬具事業概要
      2. 檢具公聽會記錄及事業概要向本府申請核准
      3. 事業概要核准後得自組更新團體或委託更新事業機構實施
  • 第二階段—都市更新事業計畫
    1. 申請資格:實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時,應達下列同意比例門檻。
      1. 依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意。
      2. 依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意。
    2. 報核程序
      1. 舉辦公聽會擬具事業計畫。
      2. 檢具公聽會記錄及事業計畫向本府申請報核。
      3. 公開展覽30日,並舉辦公聽會。
      4. 召開都市更新審議委員會幹事會議審查。
      5. 召開都市更新審議委員會審議。
      6. 本府核定實施。
標題: 如何申請劃定為更新單元
內容:

申請自行劃定為更新單元方式:

  • 申請人:土地及合法建築物所有權人(至少1人)。
  • 申請基地規模應符合下列更新單元劃定基準四款規定之一:
    1. 為完整之計畫街廓者。
    2. 街廓內面積在二千平方公尺以上者。
    3. 街廓內臨接二條以上之計畫道路,面積大於該街廓四分之一且在一千平方公尺以上者。
    4. 街廓內部分土地業已建築完成,確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻,其未建築完成部分面積一千平方公尺以上,並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上,經敘明理由,提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。
  • 申請基地建築物應符合建築物及地區環境評估標準指標第一項至第十四項中任三項。
標題: 更新地區和更新單元有何不同?
內容:

更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。
更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模,由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。
因此,一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元。

標題: 實施者是誰?
內容:

實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」,或是申請建築執照之「起造人」。
公辦更新時,市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施;民間自辦更新時,除地主自辦、土地所有權人7人以上合組更新會擔任更新實施者外,並得委由更新事業機構實施。

標題: 都市更新計畫和都市更新事業計畫有何不同?
內容:

都市更新計畫是擬定都市更新事業計畫之指導,可由政府或民間實施者擬定,經市都委會審議通過後公告實施。
都市更新事業計畫係由實施者依照都市更新條例第21條規定擬定。內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等,經更新委員會審議通過後據以實施。


標題: 甚麼是都市更新權利變換估價?
內容: 請參考 都市更新權利變換手冊 都市更新權利變換估價Q&A
標題: 權利變換和一般合建有何不同?
內容:

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。
權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。
一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

標題: 權利變換費用有哪些?
內容:

權利變換範圍內實施更新事業所需經費項目,包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用:
工程費用: 拆除費用、新建工程、公共設施工程開闢、地上物拆遷補償及其他必要費用。其中,新建工程費用,包括建築規劃設計費用、營造費用、鑽探費用等;其他必要費用包括公寓大廈共同管理基金、空氣污染防治費,外接水電瓦斯工程費用、鄰房鑑定費用。
權利變換費用: 都市更新規劃費用(含調查費、不動產估價及簽證費)、測量費用、合法建築物拆遷補償金額、占有他人土地的舊違章建築戶拆遷補償費用、地籍整理費用、其他費用等。
貸款利息: 工程費用及權利變換費用貸款利息。
稅捐。  
管理費用: 實施權利變換必要的人事、行政及其他管理費用(例如營建工程管理費用、銷售管理費用、信託費用、風險管理費用及其他費用等)。

標題: 權利變換如何計算?
內容: 依據內政部 不動產估價技術規則
第125條 權利變換前為區分所有建物者,得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率,分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值,公式如下:
一、 各區分所有建物之土地權利價值=各區分所有建物房地總價×土地價值比率
二、 各區分所有建物之建物權利價值=各區分所有建物房地總價×建物價值比率
  素地單價×基地總面積
土地價值比率=
素地單價×基地總面積+〔營造或施工費單價×(1-累積折舊率)×全棟建物面積〕
   
  營造或施工費單價×(1-累積折舊率)×全棟建物面積
建物價值比率=
  素地單價×基地總面積+〔營造或施工費單價×(1-累積折舊率)×全棟建物面積〕
第126條 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積,且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者,各區分所有建物之土地權利價值,計算方式如下:
一、 依前條規定計算土地價值比率。
二、 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 = 未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率
三、 各區分所有建物土地權利價值比率=未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值/Σ未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價
四、 各區分所有建物土地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權利價值比率

標題: 住戶自地自建的方式與建商合建有什麼不同?
內容:
  1. 住戶自地自建就是住戶自己組織都市更新會作為實施者或甄選代理實施者,來協助住戶處理各項重建工作,如此所有重建後的利益是由所有的住戶分享,專業顧問單位僅收取由政府核定的服務費。

  2. 合建是尋洽建商跟地主談定一個房屋分成條件後,其他的事情即由建商去處理及決定,但是權力及義務是對等的,建商投入資金,所以住戶就必須將所得的利益中分部份給建商;如果大家自地自建來蓋房子,一切就都公開攤在陽光下,同時權利變換計畫須經過市府調查,所有程序都是透明公開且平等的,並沒有任何特殊的空間可以滿足個別住戶的需求。

合建模式與自地自建模式比較表
項目比較 建設公司 (合建模式) 住戶更新會 (自地自建模式)
出發點 建商與住戶談定分成條件,最後依比例分房屋,關係是相對的,建商分越多、住戶相對就少。 重建後所有利益是由所有的住戶分享。
收費 依談定之比例分屋,建商需要足夠的利潤,才會合建。 專業團隊依營建及更新費用,僅收取政府核定的服務費。
安全性 由建商出重建資金,住戶出土地共同合建,為雙方合意之行為。 將土地、重建資金皆信託給銀行,由銀行作為受託人,建築經理公司負責工程管理。
住戶獲利 重建後建商分回部份坪數,住戶或得之坪數較少。 由於沒有建商,重建後坪數皆歸住戶所有,扣除營建及更新費用後,所得利益遠超過合建。
施工品質 由建商控管,住戶無力監督管理。 重建過程皆住戶可以充分參。
公正性 因應不同住戶,個人之合建契約不盡相同。 與銀行簽定之信託契約一致,作業過程公正、公平、公開。成本透明絕無黑箱作業。
標題: 本案是不是一定要採取都市更新方式?
內容:
  1.  大家的房屋都已達40年屋況也不符使用需要,拆除重建是必然結果,如果局部或單價拆除重建,其可建築的房屋坪數大打折扣(建築法令之說明詳附件),如果能集合鄰居一起拆除重點,其可增加的利益非常之大(詳分析表)!雖然都更要耗時申請調查,但有政府從旁監督審查保障大家的財產安全有何不好呢?何況,政府提供補助更新費用又協助申請建築貸款,當然要都市更新囉!

  2.  此外透過都更還可以享受到政府多項稅捐減免優惠:包括地價稅(減徵50%二年)、房屋稅(減徵50%二年)、土地增值稅(免徵、更新後第一次移轉減徵40%)、契稅(免徵、更新後第一次移轉減徵40%)更是利上加利!

標題: 為什麼要信託?產權信託對住戶有何保障?
內容:
  1. 信託為一種財產管理制度,由財產所有人(即委託人)將財產產權信託宜轉予受託人,由受託人為委託人之利益或目的進行管理或處分財產之關係。

  2. 由於信託財產是有獨立性,本案採取信託方式,將可有效避免重建期間因住戶個別問題(如遭法院查封扣押等),導致重建工程的延誤或停擺。

  3. 信託財產包含各戶持有土地及重建所需基金。

  4. 信託時程:土地及起造人名義將於銀行融資貸核准後,信託移轉予受託人(信託銀行);資金部分並全數存入信託專戶,專款專用,按工程進度撥款,以確保本大樓順利完工。

標題: 若無法100%同意時應如何處理?
內容:
  1. 都市更新立法已屆10年,全台灣申請的案件大大小小近1000件,內政部營建署最新統計,核定公佈實施的都更案件,有234個;實施且已完工的都更案件,共有125個(大部分為921重建戶),效果不彰的原因,是【釘子戶】或【都更霸】、行政審查效率低。
  2. 但也有因為住戶不太了解而對重建而有疑慮而卻步,此時就需要具有專業與耐心的整合團隊,藉由加強溝通解說來消除這些住戶的疑慮,逐步逐戶的爭取住戶參加重建。
  3.  然而在盡力之後,都市更新條例中規定若達住戶一定比例同意後,可提存不同意住戶的補償金,並向市政府申請代為拆除,此事已於99.6.9由台北市府首先執行(詳新聞報導),為都更開啟解決之門!但畢竟大家都市多年的鄰居,參加都更可使資產價值獲得大幅提升報酬率實非一般投資可比,希望不要造成大家的難題為宜。
標題: 何謂建築經理公司作內容為何?
內容:
  1. 建築經理公司是介於銀行、實施者(更新會)、住戶三者間之橋樑,透過銀行【履約保證】及建築經理公司【履約管理】服務居間運作,降低風險並管制營造工程品質,並使三者之間合作關係更加合諧與安全。
  2. 建築經理公司服務項目包括:興建計畫審查與諮詢、契約鑑證、不動產評估及徵信、財務稽查、工程進度查核及營建管理,代辦履約保證手續、不動產之買賣或其他清理處分事項及其他有關業務之諮詢及顧問事項。
標題: 估價師工作內容為何?
內容: 都市更新中【權利變換】係採用不動產估價師評估之更新前權利價值比率作為權力分配依據,不動產估價師評估主要包括:
  1. 更新前各宗土地之權利價值。
  2. 更新前合法建築物所有權及其他權利之價值
  3. 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物之殘餘價值。
  4. 更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權利價值比例。
  5. 更新後每個分配單元(含建築物及其土地應有部份)之權利價值。
標題: 都市更新重建的程序為何?可否簡單說明?
內容:
  1. 更新前各宗土地之權利價值。
  2. 更新單元劃定後,由申請人,取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/10以上同意門檻(若是專案需1/2),舉辦概要公聽會後,向市政府申請核准事業概要。
  3. 事業概要核准後,由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願,並取得都市更新條例第22條規定之同意比例,並舉辦事業計劃公聽會後,擬具事業計劃申請核報程序,由主管機關審查,經過公告公開展覽30天,提請審議會通過後,由市政府核定實施。
  4. 事業計畫核定實施後,實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理,並委託三家估價公司,進行估價,並通知相關權利人餐與選配,依選配的結果擬定權利變換計畫,辦理報核程序。權利變換計畫經過審議通過後,由市政府核定實施,即可進入計劃執行階段。
  5. 進入計劃執行階段,即可申請建築執照並通知住戶準備搬遷,執照核准後銀行將工程期間所需費用核撥,營建期間由建築經理公司進行工程進度查核及財務稽查,完工後辦理產權登記連同分戶貸款。