都市更新成本 財務計畫/ 共同負擔 是怎麼算的?

辦理都市更新是需要付出成本

更新獎勵之容積所產生之「價值」仍由全體土地所有權人共享,只是尚須負擔因為更新所產生之相關費用(亦即共同負擔,計畫書裡面載記的「財務計畫」),譬如要委託建築師畫圖、不動產估價師估價、營造商拆除與興建房子、地政士(代書)辦理房地登記等,都是屬於在房子重建完成前,所要支付的各項費用(請參照權利變換實施辦法第13 條規定),市政府會透過都市更新事業計畫或權利變換計畫審議的過程,檢核都市更新的成本是否合理,以確保所有權人之權益。

都市更新的成本,如以委託都市更新事業機構為實施者,實施者會先墊支這些成本費用(所謂的「共同負擔」);如果是成立都市更新會,則會需要每一位會員繳交會費或向銀行融資等方式來籌措經費。

以協議合建,實施者(出資金)與所有權人(出土地)之間,就以雙方合議的方式來進行更新後分配。

而以權利變換則是以從更新後之土地及建築物總權利價值內進行「折價抵付」的概念,將地主本來應該負擔的更新成本,由實施者先行支付,地主則以「更新後」的房地抵付給實施者。

共同負擔包含哪些

  1. 工程費用:包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他(公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等)。

  2. 權利變換費用:更新規劃、估價、測量費、原有建物的補償及拆遷安置費、地籍整理費。

  3. 工程費用及權利變換費用之利息。

  4. 稅捐:印花稅。

  5. 管理費用:人事行政、銷售管理、風險管理費等。

市政府訂有辦理都市更新事業及權利變換計畫有關費用之認列標準供參考,請前往「服務廣角鏡」-「工具書」。