如果你有任何都更問題請 e-Mail : sy@aga.tw,我們會盡快回覆.


Q: 新建物可以蓋多高?
A: 依序臺北市都市更新自治條例第18條規定:都市更新事業經核准建築容積獎勵者,得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍 ,若單獨以2鄰為例:
虎林街該段路寬為8米,若建物距離道路6米,樓高為3.3米,則最高可以蓋到15樓。 ((8/2+6)*5 / 3.3 = 15樓 )
   
Q: 全區更新獎勵不是比較多嗎? 為何要分割為較小的都更單元呢?
A: 一樣是21坪的房子,但有些區域的住戶的土地持份只有5坪多(容積率接近400%),有些區域的住戶土地持份卻有10坪(容積率約230%),但合併在一起後的獎勵值是相同的,依據權利變換方式來分配,要讓容積率400%區塊達到室內一坪換一坪的要求幾乎是不可能的任務。
都更過程中『住戶整合』是最困難的工作,依序「臺北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,本區約有320個建物所有權人,若不同意的戶數超過5戶,則市政府只能要求實施者繼續協調,時程獎勵將逐年遞減,五年後就時程獎勵就沒有了。若將本都更區域分割數個可行都更單元,因住戶同質性較高,整合會較為容易,例如分成三個區域,每個單元住戶約為50~170戶,每個單元仍然可以容許5戶不願參與都更者,因此功機會較高。
   
Q: 新建物的管理費太高,住不起?
A: 因應老年化社會,將來的大樓都會有電梯,只要有電梯或停車場,管理費就少不了,引進自然光線到樓梯間,並減少游泳池、噴水池...等不必要的公共設施,可以規劃出最低管理費的大樓,管理費用將會大大的減低。
   
Q: 重建後我可換回幾坪?
A: 必須視都更獎勵值、原土地面積、新屋建造成本、新屋售價 、原土地位置及建物所在樓層,若假設新屋之建造成本每坪20萬,平均銷售單價每坪65萬,公設比30%,請參考下列試算表格:
都更獎勵值 原土地面積(坪) 原土地面積可產生之建坪 可分配新建物權狀面積(坪) 可分配新建物室內面積(坪) 新建物總價值(萬)
1.50 10 54.00 37.38 26.17 2430萬 + (一個車位)
1.85 10 66.6 46.11 32.28 2997萬 + (一個車位)
以上內容並未考慮更新前土地位置及建物所在樓層之係數,這部分應由估價師評估, 此處只是平均值。
   
Q: 更新前的權利價值如何計算?其評定基準為何?
A: 依權利變換實施辦法第6條規定,更新前之權利價值,應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之,如果三家估價結果相近(差距在20%以內)時,由實施者選定其中一家之估價結果,並於權利變換計畫書中說明其選定估價結果之方式及理由,最後交由都市更新審議委員會審議;如三家估價結果出現20%以上差距時,則由估價師工會仲裁之。
   
Q: 蓋完後可以室內面積 1坪換1坪?
A: 若您目前產權之容積率 (室內建坪 / 地坪 )不超過法定容積率(住三為2.25)太多的話,室內面積 1坪換1坪是必要條件,我們將會極力增取容積獎勵以求高於此條件需求。
   
Q: 可以有車位嗎?
A: 本區以地下室開挖三層來說,若都更後分配之建物權狀約40坪者,可配得一個車位。
   
Q: 若不採用建商合建方式,住戶有能力採用自地自建嗎?
A: 所謂的建商其實也是有能力整合建築師、營造公司...等單位的公司。
經由代理實施者及建經公司的協助一樣可去整合這些單位,且其費用遠低於建商合建的耗費,政府有規定各種費用的計算方式,所有的都更利潤全部由全體住戶共享。
Q: 萬一找的營造廠商倒閉是否會影響本案工程?
A: 專戶是按工程進度撥款,並經由建築經理、銀行確認後,才會撥出款項給廠商。廠商的工作進度是超過請款進度的,如果發生倒閉情事會由建築經理公司進行工程續建作業(訂定於信託契約中),所受損失是由營造廠以施作的部份求償,所以不會造成住戶損失亦不會影響本案工程進行。
   
Q: 會不會有蓋好的房子賣不出去的風險?
A: 初估若採用SRC鋼骨混凝土建築,其總成本除以總建坪後每坪約為20萬,若重建後平均每坪可賣出65萬,則成本為 20 / 65 約為 30%,住戶可以保有70%的分配比例,而信義區SRC結構之新屋要賣65萬以上應該不難。
   
Q: 沒有錢能自地自建嗎?
A: 台北市政府有補助都更初期的運作經費,至於『都市計畫核准之前的費用,可由代理實施者代墊不足款項。
政府有提供都市更新事業優惠貸款,總金額為新台幣二千億,且所有的費用都可貸款,包括 工程營造費、建築設計費、興建期間貸款利息、工程管理作業費、租金補助、人事費...等。
申貸作業由政府委託金融機構代辦,然一般行庫資金充裕並不主動建議申貸基金,而會推薦行庫自有基金,無論何者,重建資金不虞匱乏。
   
Q: 若我的土地所有權只有2坪,可以參加都更嗎?
A: 可,重建後若其權利價值變換後的面積未達法定最小居住單元(室內面積14坪)時,可補足價金購買足購的坪數,亦可領取持分價值而不參予建物分配。
   
Q: 若我簽署了自地自建都更同意書,將來可以抽回同意書嗎?
A: 可,若成立都市更新會方式,在都更事業計畫公開展覽期滿前,都可撤銷同意書,請看說明 密技4
若與建商合建,建商會要求簽下同意書視同一並簽下事業概要同意書及事業計畫同意書,且很難撤銷。
Q: 每個月的收支已做好規劃,沒有多餘的錢再擔利息等費用怎磨辦?
A: 市更新在做重建資金規劃時已將住戶這方面得顧慮一併考慮進去,所以在向銀行辦理貸款時是連利息一起藉出來的。重建期間所借貸的利息由重建專戶負擔,住戶只需繼續繳納原有舊貸的利息即可。
   
Q: 原來的房屋租給人家,或是搬出去後需要租房子怎磨辦?
A: 依都市更新條例規定,更新重建期間所需之房屋租金將包含於重建資金內,因此未來還是會有租金的發放。
   
Q: 原來舊貸要如何處理?轉貸後利率條件如何?
A:
  1. 代理實施者將協助舊貸統一由融資銀行辦理轉貸,重建期間元借款戶應繼續繳納舊貸所應負的利息。
  2. 因更新案為專案辦理,所以轉貸後大家的利率是相同的,專業團隊盡量與銀行溝通,為住戶爭取最優惠的利率。
Q: 若我的房子已經出租且簽有合約,可以終止合約嗎?
A: 可,依都市更新條例第37條規定,權利變換範圍如有出租土地或房子,因權利變換而不能達到原有租賃之目的者,租賃契約是可以終止的。但承租人得向出租人請求補償,除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定,如出租的土地供為建築房屋者,得請求相當一年之租金補償,租約到期未滿一年者,得請求剩餘租期租金之補償。另只有出租土地或是一般租屋者,得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者(如僅可補償一個月租金或不得要求補償),仍須視契約內容而定。
   
Q: 何謂大公、小公?
A:
大公: 泛指全體住戶所共同分攤的公共設施,包括社區門廳、管理員室、庭院、樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備等;但不包括約定共用部分的面積。。
小公: 則指樓層的住戶共同使用及分攤的小範圍公共設施,如電梯間、走道與露台等。